Maintenant que vous avez opté pour la création d’une SCI ou Société Civile Immobilière, quelques démarches sont à effectuer avant que votre société obtienne une existence légale et commence ses activités.
De la rédaction des statuts aux frais nécessaires pour la création, en passant par la liste des documents à fournir, voici en quelques lignes ce que vous devez absolument savoir pour mettre sur pieds votre SCI.
Focus sur les étapes à suivre pour créer une SCI
Découvrons les démarches incontournables qui précèdent l’enregistrement de votre société.
1. Rédiger les statuts
Étape incontournable lors de la création de toute société, la rédaction des statuts est la première phase et la plus importante. C’est en quelque sorte, l’identité de la SCI qui est mise noir sur blanc, en plus des règles de fonctionnements de la future société. Les statuts entrainent des droits et des obligations. La présence de tous les associés est évidemment nécessaire, ne serait-ce que pour la signature, et c’est d’autant plus indispensable compte tenu du fait que généralement il s’agit d’une SCI familiale, et donc une histoire de famille.
Les statuts peuvent être rédigés par un notaire, un avocat ou par un expert-comptable. Par ailleurs, un exemplaire du statut signé par tous les associés doit être distribué à chacun. Prévoyez également un autre exemplaire qui constituera une archive pour la société.
Les mentions ci-après doivent y apparaître :
- la dénomination
- l’objet social
- le siège social
- le capital (le montant fixe ou bien les minimum et maximum s’il s’agit d’une SCI à capital variable)
- la durée de vie qui ne doit pas dépasser 99 ans
- les apports de chaque associé qui peuvent être en nature ou en numéraire
- les conditions de nomination et de destitution du gérant
- les conditions d’admission et de retrait d’un associé
- les noms, prénoms et adresses de chacun des associés
- les droits et obligations de chaque associé
- la répartition des parts sociales selon qu’il y a bénéfice ou perte
En fait, les statuts doivent être rédigés le plus clairement possible, tant sur les activités que sur le fonctionnement de la SCI afin d’éviter tout conflit ultérieur entre les associés.
En cas d’apport en immeuble, l’intervention d’un notaire est requise, soit dans la rédaction de l’acte d’apport, soit dans son authentification. Par ailleurs, il est important de vérifier que le bien n’est pas situé dans un périmètre où les collectivités ou l’État pourront exercer son droit de préemption.
2. Déposer le capital social à la banque
Les apports en numéraire peuvent être versés soit par chèque, soit en espèce, soit par virement bancaire sur le compte bancaire de la sci. Les fonds sont bloqués jusqu’à ce que la SCI soit immatriculée.
Pour les apports en nature, autre que les biens immobiliers, les associés doivent s’accorder sur leurs valeurs estimatives.
Notez que le dépôt du capital à la banque doit se faire obligatoirement avant la signature du statut au risque de se voir refuser l’immatriculation de votre Société Civile Immobilière ou SCI par le greffe du tribunal de commerce.
3. Composer un dossier avec tous les documents nécessaires
Avant d’immatriculer votre Société Civile Immobilière au Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS, plusieurs démarches et documents sont essentiels, à savoir :
- en premier lieu, vous devez retirer au CFE ou Centre de Formalité des Entreprises situé au greffe du tribunal de commerce le formulaire Cerfa M0 qu’il faudra compléter
- fournir un exemplaire original des statuts datés et signés par tous les associés
- fournir l’acte de nomination du ou des gérants de la SCI, s’ils ne sont pas statutaires
- fournir un justificatif de l’occupation régulière du siège social (une facture EDF par exemple ou une copie du bail commercial)
- fournir une fiche d’état civil du ou des gérants avec une attestation d’affiliation
- fournir une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du ou des gérants datée et signée en original
- publier dans un journal d’annonces légales JAL, un avis de création de la SCI. Les indications suivantes doivent y figurer : la raison sociale ou la dénomination sociale, la forme juridique (SCI), le capital social (au cas où le capital est variable, indiquer le montant minimum), l’adresse du siège social, l’objet social, la durée de la Société Civile Immobilière, le montant des apports en numéraire, la description et l’évaluation des apports en nature, les noms, prénoms et adresses du ou des gérants, le greffe du tribunal de commerce dont dépend la SCI
4. Immatriculer la SCI en passant par le CFE
Une fois que vous aurez réuni tous ces documents, vous pouvez vous rendre au Centre de formalités des entreprises qui centralise toutes les démarches d’immatriculation de la SCI. Un extrait Kbis qui prouve que votre société existe légalement vous sera remis afin que vous puissiez effectuer les démarches administratives relatives aux activités de votre société.
Le coût et les frais relatifs à la création d’une Société Civile Immobilière
| Publication dans un journal d’annonces légales | En moyenne 200 € (entre 150 et 250 €), mais ce montant varie selon les départements |
| Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (y compris le dépôt d’actes) | Environ 50 € |
| Rédaction du statut par un notaire, un avocat ou un expert-comptable
(ce n’est pas obligatoire, mais c’est préférable) | Entre 1000 et 3000 € |
| Honoraire d’un notaire
(obligatoire en cas d’apports en nature) | Pour une SCI soumise à l’IS, l’apport d’un bien immobilier est assimilé à une vente. Il faut donc prévoir des droits d’enregistrement. |
| Honoraires d’un commissaire aux apports
(facultatif) | Si les associés préfèrent faire appel à ses services pour évaluer des apports en nature autres que des biens immobiliers |
Prévoyez également des frais en sus lors de la signature du bail commercial, si ce n’est pas au domicile d’un gérant.
En résumé, le coût de création d’une SCI est très variable et peut rapidement être très élevé dès lors qu’il y a des droits d’enregistrement ou des honoraires de professionnels à débourser.
Les autres démarches
D’autres démarches s’avèrent indispensables dès la constitution de la société civile immobilière. C’est notamment le cas de :