Outre les obligations juridiques, fiscales, comptables et sociales, la SCI a également des obligations d’assurance. En effet, pour assurer la pérennité de l’entreprise, et se protéger d’éventuels dommages causés aux tiers dans le cadre de l’activité professionnelle et des sinistres qui peuvent endommager le bien immobilier, la SCI se doit de souscrire des contrats d’assurance dès sa création, dont certains sont obligatoires. Quels sont-ils ? Le point sur les assurances obligatoires dans les SCI.
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Assurance obligatoire dans les SCI : l’assurance propriétaire non occupant ou PNO
Selon la loi Alur du 26 mars 2014, tout propriétaire occupant ou non occupant se doit de souscrire une garantie de responsabilité civile, soit une assurance propriétaire non occupant ou PNO. Cette assurance est obligatoire pour les SCI qui mettent leurs biens immobiliers en location. Elle couvre tous les dommages qui ne sont pas couverts par l’assurance de la copropriété ou l’assurance du locataire.
Que couvre la PNO ?
La PNO couvre les dommages qui pourraient affecter l’intérieur de l’immeuble, c’est-à-dire :
- Les défauts de canalisation
- Les dysfonctionnements des installations et équipements électriques
- Les pannes de chaudière
- Les dégradations causées par les locataires
- Les dégâts et incendies causés par un équipement qui n’est pas conforme
- Les dégâts causés par une effraction, un vol ou une tentative de vol
- Les défauts de paiement de loyers
- Les frais d’expertise engagés lors d’un procès intenté par un locataire.
Bons à savoir : la PNO couvre également le ou les gérants de SCI quelle que soit la destination du bien : habitations, locaux commerciaux, bureaux. Par ailleurs, il est conseillé de compléter la PNO par une garantie contre les loyers impayés ou GLI.
Quand intervient l’assurance propriétaire non occupant ?
La PNO intervient dans les cas suivants :
- Le locataire n’a pas souscrit une assurance habitation
- Les dégâts et sinistres sont survenus quand le bien était inoccupé (entre deux locations)
- La responsabilité de la SCI a été prouvée lors d’un sinistre
L’assurance multirisque habitation « locataire »
C’est une assurance obligatoire dans les SCI occupées par le gérant (qu’il soit actionnaire majoritaire ou minoritaire) ou par l’un des actionnaires. Outre la PNO, il est nécessaire de souscrire une deuxième assurance habitation qui couvre la responsabilité du locataire. Bien évidemment elle complète l’assurance propriétaire non occupant et peut ne former qu’un seul contrat. À condition qu’une clause d’agissement pour le compte de la SCI soit insérée dans le contrat. Dans ce cas, un seul contrat protège à la fois le gérant locataire de la SCI et la SCI.
L’assurance dommages ouvrage
L’article L242-1 du code des assurances est clair. Les SCI doivent souscrire une assurance dommages ouvrage, sous peine d’une amende de 35 000 € et/ou d’une peine de 6 mois de prison. Elle fait partie des assurances obligatoires dans les SCI lors de la construction d’un bâtiment ou lors des travaux d’agrandissement ou de rénovation.
Qu’est-ce que l’assurance dommages ouvrage ?
C’est une assurance « de chose » qui couvre l’immeuble pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux. C’est donc une garantie décennale qui permet de rembourser en 100 jours et sans franchise d’éventuelles réparations à effectuer dans les 10 ans après que le bien immobilier ait été réceptionné suite à des vices de construction ou des malfaçons. À noter que l’assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant le début des travaux.
Bon à savoir : le fait de ne pas pouvoir prouver la souscription d’une assurance dommages ouvrage au notaire en cas de revente d’un immeuble dans les 10 ans après la réception des travaux peut entrainer une moins-value du bien.
Quel est le cout d’une assurance dommages ouvrage ?
En réalité, le tarif dépend des compagnies d’assurance et dépend de plusieurs facteurs, entre autres :
- Les études de sol
- Le type de bâtiment
- Le prix de la construction
Pour info, une SCI peut demander l’aide du Bureau Central de Tarification dans le cas où aucun assureur ne veut lui souscrire une assurance dommages ouvrage.
L’assurance responsabilité civile professionnelle ou RC pro
C’est l’assurance minimale requise pour toute entreprise, y compris la SCI. Même si elle n’est pas obligatoire pour la société civile immobilière, elle reste indispensable, voire recommandée.
L’assurance responsabilité civile professionnelle : kézako ?
C’est une assurance qui couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers dans le cadre de l’activité professionnelle : réalisation d’un chantier, mission qui fait l’objet d’un contrat. Dans le cas d’une SCI, elle couvre les dommages subis par les clients, fournisseurs et locataires de la société civile immobilière.
Les périmètres de couverture de la RC pro
L’assurance responsabilité civile professionnelle intervient dans les cas suivants :
- Négligence
- Défaut de conseil et préconisations erronées
- Omissions
- Faute professionnelle
- Non-respect des normes
Bon à savoir : l’assurance responsabilité civile immobilière intervient uniquement quand le plaignant a la preuve que le préjudice subi (blessure, perte financière, dégradation du bien) relève de la responsabilité de la SCI.
L’assurance perte d’exploitation
Cette assurance ne fait pas partie des assurances obligatoires dans les SCI, mais elle reste nécessaire. Effectivement, l’assurance perte d’exploitation permet d’assurer la continuité de l’activité en cas de sinistre (vol, incendie, dégât des eaux) en remboursant les biens endommagés. Et en prenant en charge la baisse du chiffre d’affaires.