La SCI familiale

SCI familiale : Avantages et inconvénients

La société civile immobilière ou SCI est une entreprise dont l’objet social est de construire, d’acquérir ou de gérer des biens immeubles, à des fins de location ou de mise à disposition gratuite, à des tiers. Etant une société civile, il est formellement interdit à une SCI de faire de l’achat d’immeubles pour la revente ou de la location meublée, car ces activités constituent des actes de commerce. La SCI familiale est une société civile immobilière dans laquelle, les différents associés sont liés par des relations filiales ou un PACS.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Lorsque des biens immobiliers sont la propriété de plusieurs membres d’une même famille, La constitution d’une SCI familiale est de loin, la meilleure solution actuellement disponible, pour une bonne gestion et une transmission avantageuse du patrimoine. Elle permet également de réaliser des économies d’impôts.

Les avantages d’une SCI familiale

Constituer une SCI familiale est un moyen efficace d’éviter les aléas liés à l’indivision qui grève un bien immeuble et de transmettre judicieusement un patrimoine. En outre comme toute SCI, elle présente un avantage fiscal.

Lorsqu’un bien immobilier est détenu de façon indivisible entre des membres d’une famille, notamment par un couple, certains aléas peuvent subvenir lors de la séparation. En cas de divorce, l’un des conjoints peut demander à ce que le bien soit vendu ou lors du décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant peut voir certains de ses droits éteints, si le décédé a des ayants-droits prioritaires. Avec une SCI familiale, la mise en vente est impossible, car chacun des conjoints ne pourra réclamer que les droits afférents aux parts sociales qu’il détient.

En cas de transmission de patrimoine, la constitution d’une SCI familiale, permet d’éviter que des successions houleuses n’entraînent le démantèlement d’un patrimoine. En effet, avec la SCI, les droits de chaque héritier ne sont que des parts sociales et non une fraction d’un patrimoine immobilier. En outre d’un point de vue fiscal, la SCI permet de diminuer et d’étaler dans le temps la charge fiscale d’une succession.

Si le patrimoine de la SCI est issu du patrimoine privé et qu’il est par conséquent imposé au titre de l’impôt sur les revenus, elle bénéficie pleinement des avantages de la loi SCELLIER par exemple.

Les inconvénients liés à la constitution d’une SCI familiale

La création d’une SCI familiale présente des limites et des contraintes.

En termes de limites, certaines opérations comme la location meublée ou des achats pour revente, sont proscrites par la loi, car elles sont considérées comme des activités commerciales.

En ce qui concerne les contraintes liées à la constitution d’une SCI familiale, on dénote :

  • l’obligation de la tenue d’une comptabilité régulièrement mise à jour ;
  • l’impossibilité de bénéficier de concours bancaires immobiliers incitatifs qui sont réservés aux personnes physiques, comme le prêt à taux 0% ou l’utilisation d’un plan épargne logement ;
  • le fait d’être soumis de facto, à certains taxes fiscales telles que le droit de préemption urbain ou l’imposition des plus-values en cas d’apport en nature des biens immeubles, à cause de la, mutation ;
  • il est fait une obligation aux membres d’une SCI familiale d’apporter continuellement la preuve de l’existence et du fonctionnement réels de celle-ci.