Le choix du capital social d’une Société Civile Immobilière a longtemps été influencé par la fiscalité. On dit que le capital faible permet de minimiser le cout fiscal, raison pour laquelle certains suggèrent de créer une SCI à capital faible, mais d’un autre côté, d’autres proposent une SCI à capital fort ou encore à capital variable. Qu’est-ce qui est alors le plus judicieux ? En principe, tout dépend des objectifs fixés par les dirigeants, à court, moyen ou long terme. Voici quelques éléments de réponse.
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Les caractéristiques communes du capital social d’une SCI
- La loi n’impose aucun capital minimum. Les membres fondateurs sont libres de fixer le montant du capital social de la société, sauf pour les sociétés civiles de placement immobilier
- Le montant doit toujours être mentionné dans les statuts
- Chaque membre peut effectuer un apport en numéraire (espèces), en nature (immobiliers ou mobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré, connaissances techniques…).
L’apport en industrie est souvent déconseillé, car il fait souvent naitre des conflits lors de la répartition des bénéfices.
Le choix d’une SCI à capital faible par rapport à une SCI à capital élevé
L’intérêt du capital faible réside dans la cession du bien. Il permet de réduire la valeur du droit d’enregistrement de la société, parce qu’il est calculé sur la valeur de l’actif dette social, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble diminué des apports et des emprunts qui ont servis au financement.
Le capital faible est encore plus avantageux si l’immeuble est financé par apport en compte courant que par apport en capital. Mais, ce qui rend défavorable le capital faible, principalement pour les anciennes SCI, c’est que si les emprunts et comptes courants ont été remboursés.
Le capital social et la plus-value
Le capital élevé est plus intéressant en matière de plus-value. La plus-value est la différence entre prix de cession des parts et le cout d’acquisition. Donc, en cas de cession ultérieure des parts sociales, plus le capital est faible, plus la plus-value est importante. Dans ce cas, la meilleure solution serait de revendre l’immeuble plutôt que la SCI.
À retenir
Lorsque les apporteurs ne disposent pas de ressources financières suffisantes, il est conseillé de constituer un capital faible. Mais, si l’entrée régulière de trésorerie est assurée, il est absolument possible de fixer un capital élevé par rapport aux apports initiaux des associés. Attention, elle peut aussi constituer un capital fort sans qu’il ne soit jamais libéré. Par ailleurs, que le capital soit faible ou élevé, le cout de la constitution d’une SCI est identique.
Le choix d’une SCI à capital variable par rapport à une SCI à capital fixe
Lorsque la SCI est à capital variable, le capital peut varier entre une fourchette par l’arrivée, le départ ou par décision des associés. Entre autres, une clause de capital variable permet d’éviter de recourir à de lourdes procédures d’augmentation ou de diminution de capital, comme dans une société à capital fixe. De plus, les fréquents changements d’associés se font en toute discrétion, ce qui peut intéresser la majorité des investisseurs, et la responsabilité d’engagement des associés est limitée à 5 ans à l’égard des tiers.
Donc, pour simplifier la détermination du capital social, vous pouvez choisir le montant de l’investissement du bien immobilier, et n’apporter que 1 €.
Les règles de libération du capital social d’une SCI
Libération différée
Au moment de la constitution de la SCI, il n’est pas obligatoire de verser l’intégralité des apports en numéraire. S’ils ne sont pas intégralement libérés, ils seront appelés par le gérant en fonction des besoins des besoins de financement de la société ou de ses bénéfices. Dans ce cas, les associés n’auront le droit de refuser à l’appel. Ce qui n’est pas le cas des apports en nature qui doivent être intégralement libérés.
Libération intégrale
Si, en revanche, le capital social est intégralement libéré lors de la constitution de la société, mais que des apports sont indispensables pour le bon fonctionnement de la SCI, les associés peuvent effectuer des apports en comptes courants. Réalisé de manière volontaire, l’apport de fonds via un compte courant d’associé se présente comme une dette de la société, et qui ne donne pas droit aux bénéfices. Ce cas est plus probable dans une SCI familiale.