La plupart du temps, les futurs associés d’une SCI effectuent un apport en nature pour constituer le capital de la société. Concrètement, il s’agit de céder un bien matériel dont on peut estimer la valeur à la SCI. Compte tenu des activités d’une société civile immobilière, l’apport en nature est généralement un immeuble.
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Comprendre le fonctionnement d’un apport en nature
En contrepartie du bien, la SCI attribue des parts sociales à l’associé, et ce, proportionnellement à sa valeur.
Toutefois, si l’immeuble a été financé par un crédit immobilier et que le remboursement n’est pas encore arrivé à son terme, alors le futur associé peut demander à la SCI que celle-ci prenne à ses charges le remboursement de l’emprunt. Cela ne peut être fait qu’avec l’accord de la banque. Dans cette configuration, le bien est à la fois cédé contre des parts sociales (calculées sur la partie déjà payée par l’associé) et contre la prise en charge du restant dû (cette partie correspond à ce que l’on appelle un apport à titre onéreux).
Cas particuliers des apports en usufruit et en nue-propriété
Il n’est pas rare que l’on procède au démembrement d’une propriété en séparant l’usufruit et la nue-propriété. Et, notamment dans les SCI familiales où les parents transmettent un bien à leurs enfants tout en continuant à vivre dans la maison et/ou à percevoir les loyers.
- Ainsi, dans le cas d’un apport d’immeuble en usufruit, la SCI a le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus, mais ne pourra pas le vendre. Les charges comme les risques sont également transférés à la société jusqu’à la fin de l’usufruit.
- En revanche, lors d’un apport en nue-propriété, la SCI ne pourra ni en faire usage ni en percevoir les revenus. Elle deviendra propriétaire du bien lorsque l’usufruit aura pris fin.
Pour rappel, l’usufruit ne peut excéder 30 ans, et s’arrête automatiquement au décès du propriétaire.
Les démarches et obligations en cas d’apport en nature dans une SCI
- Il convient tout d’abord d’estimer la valeur de l’apport en nature. La désignation d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire. Mais, cela ne dispense pas les associés d’évaluer le bien immobilier. Il faut éviter à tout prix, la surévaluation qui engendre des parts sociales plus élevées et un capital social fictivement augmenté, ainsi que la sous-évaluation qui défavorise l’associé. Si aucun commissaire aux apports n’a été nommé, les associés sont responsables de leur évaluation à l’égard des tiers pendant 5 ans.
- Ensuite, il faut vérifier auprès des administrations compétentes que l’immeuble ne se situe pas dans une zone où l’État pourrait exercer ses droits de préemption.
Ce risque écarté, il faut aussi :
- Établir un acte notarié avec publication au Service de publicité foncière
- Réaliser tous les diagnostics techniques comme pour une vente (loi Carrez, amiante, plomb…)
Droits et taxes à payer
L’associé d’une SCI qui fait un apport en nature devra payer des impôts si la cession du bien donne lieu à une plus-value.
Une SCI soumise à l’IS devra régler des droits de mutation à titre onéreux, tandis qu’une SCI soumise à l’IR est exonérée de droits d’enregistrement sauf s’il s’agit d’un apport à titre onéreux.