La SCI ou société civile immobilière est une forme sociétale qui permet de faciliter à la fois la gestion d’un patrimoine et sa transmission. Régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, la SCI ne peut en principe avoir d’activité commerciale. Toutefois, une SCI permet de louer des biens non meublés (activité civile). Par ailleurs, elle permet aussi, sous certaines conditions, d’exercer la location de biens meublés (activité commerciale). Dans les deux cas, elle doit déclarer ses impôts à l’administration fiscale dans les délais impartis. Cependant, la déclaration d’impôt n’est pas la même, autant pour la SCI que ses associés.
SCI avec une activité civile : comment déclarer ses impôts ?
En principe, la location non meublée est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, deux déclarations sont nécessaires :
- La déclaration d’impôt de la SCI par le gérant
- La déclaration d’impôt de chaque associé.
La déclaration d’impôt de la SCI
La déclaration d’impôt doit être effectuée par le gérant chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1. Elle doit contenir entre autres :
- L’ensemble de tous les revenus de la SCI de l’année N-1
- Les parts de chaque associé.
En fonction d’un certain nombre d’éléments, la déclaration se fait via le formulaire 2072-S ou le formulaire 2072-C
Formulaire 2072-S
La SCI doit déclarer ses revenus via le formulaire 2072-S si :
- Ses associés sont des personnes physiques
- Elle ne possède aucun immeuble à caractère spécial tel qu’un monument historique
- Elle n’a pas de bien en nue-propriété ;
- Elle n’a opté pour aucun des logements pour la déduction au titre de l’amortissement (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »).
Formulaire 2072-C
La déclaration se fait via ce formulaire si la SCI possède :
- Un immeuble spécial
- Un bien en nue-propriété
- Un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »).
Dès lors que le gérant a effectué la déclaration d’impôt de la SCI, il doit en informer les associés en leur adressant une copie de la déclaration complète et une annexe soit :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception
- Par pli d’huissier ;
- En main propre pendant l’assemblée générale des associés
Bon à savoir : à partir de 2020, la télédéclaration des impôts est obligatoire pour toutes les SCI, quel que soit le formulaire. Elle se fait via l’espace professionnel de la SCI créé sur le site impôts-gouv.fr
La déclaration d’impôt des associés de la SCI
À la réception de la déclaration d’impôt de la SCI, chaque associé doit déclarer le montant de ses revenus fonciers. En fonction de son mode d’imposition, la déclaration se fait sur des formulaires différents.
Formulaire n° 2042
Si l’associé ne possède que des parts de la SCI, il doit déclarer sa quote-part de résultat sur sa déclaration des revenus n° 2042 dans la rubrique relative aux « revenus fonciers » dans la 4BA. En annexe, il doit indiquer les coordonnées de la SCI, le montant des résultats de la SCI et éventuellement le montant de ses intérêts d’emprunt.
Si l’associé bénéficie du régime microfoncier, alors il doit déclarer dans la case 4BE de sa déclaration des revenus n° 2042 le montant cumulé des :
- Loyers encaissés provenant du logement dont il est directement propriétaire
- Loyers du logement détenu par la SCI pour la quote-part qui lui revient
Pour rappel, l’associé personne physique d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés qui met en location des logements nus peut bénéficier du régime microfoncier s’il remplit les conditions suivantes :
- Être propriétaire d’au moins un logement donné en location nue
- Les logements détenus par la société et ceux dont il est le propriétaire ne bénéficient pas d’un régime particulier (Périssol, Besson, Robien, Borloo)
- Le montant de ses revenus bruts — y compris sa quote-part dans les recettes de la SCI — est inférieur à 15 000 €
Formulaire n° 2044 ou 2044 — SPE
Pour l’associé dont les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel d’imposition s’applique automatiquement. Dans ce cas, les revenus de ses parts dans la SCI doivent être déclarés au paragraphe 110 du formulaire n° 2044 ou 2044 — SPE.
- Ligne 111 : revenus bruts
- Ligne 112 : frais et charges (sauf intérêts d’emprunt)
- Ligne 113 : intérêts d’emprunts
- Ligne 114 : bénéfice ou déficit
La déclaration d’impôt avec une SCI à activité commerciale
Si la SCI exerce des activités de locations meublées, elle est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.
La déclaration d’impôt de la SCI
Celle-ci se fait en ligne via le formulaire de déclaration n° 2065 et ses annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants) au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1 si l’exercice comptable de la SCI concorde avec l’année civile. Dans les autres cas, la déclaration doit se faire dans les 90 jours de la clôture de l’exercice comptable. Deux modes de transmission sont possibles :
- Par EFI sur un espace professionnel créé pour le compte de la SCI si son chiffre d’affaires est inférieur à 236 000 € par an
- Par EDI, en faisant appel à un prestataire de service en ligne, et ce quel que soit le montant de son chiffre d’affaires.
Remarque : le bulletin officiel des Finances publiques BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 autorise les SCI à activité commerciale à ne pas être imposées à l’impôt sur les sociétés si le recette de nature commerciale n’est pas supérieure à 10 % du montant des recettes totales.
La déclaration d’impôt des associés
Si au cours d’une assemblée générale la SCI décide de partager les bénéfices à ses associés en fonction des parts que ceux-ci détiennent dans la SCI, alors chaque associé doit déclarer ses revenus dans la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers » de sa déclaration n° 2042 en case 2 DC « revenus des actions et des parts ».
Si tel n’est pas le cas, l’associé ne fait aucune déclaration d’impôt.