Pour investir dans l’immobilier, de nombreuses familles optent pour la création de SCI ou société civile immobilière. En effet, le rassemblement de capitaux de plusieurs associés facilite l’acquisition d’un bien souvient inaccessible pour une seule personne. Toutefois, ce n’est pas là l’unique avantage de la SCI. Découvrez-les en continuant votre lecture.
Associer les enfants à un projet immobilier
Effectivement, acheter en SCI permet aux parents de constituer un patrimoine pour leurs enfants sans que ceux-ci aient à dépenser de l’argent. Dans le cas de l’acquisition d’une résidence secondaire, cela permet aux parents de donner des parts sociales à leurs enfants qui ne font plus partie du foyer fiscal. Ainsi, il y a moins d’impôt sur la fortune immobilière à payer.
Protéger le concubin survivant en cas de décès
Un nombre minimum de deux personnes doit être respecté pour constituer une SCI. Un couple marié ou non peut ainsi en créer une dans le but d’acheter un bien immobilier et y vivre. Il faut savoir que dans le cas d’un PACS ou d’un mariage, si l’un des associés décède, il n’y a pas besoin de disposition particulière pour que l’associé survivant puisse continuer à profiter du bien.
Par contre, si les associés sont en concubinage, une protection peut être mise en place à travers les statuts. Effectivement, en temps normal, si l’un d’entre eux vient à décéder ses parts sociales reviennent à ses héritiers. Le conjoint survivant peut donc perdre son droit d’occupation de l’habitation si tel est le souhait de ces derniers. Cette situation peut être évitée par une disposition stipulée dans les statuts. Entre autres, la clause indiquera que le conjoint survivant puisse continuer à résider dans le logement acquis en SCI. Cela peut se traduire par deux possibilités à choisir lors de la rédaction des statuts :
- Les concubins ont prévu que les héritiers ne bénéficient pas de l’usufruit de la SCI.
- Les héritiers de l’associé défunt héritent de ses parts sociales que le survivant peut racheter. Et ce, dans le cas d’une clause d’agrément.
Dans tous les cas, les enfants du défunt conservent leur droit de succession. Le pouvoir de gestion revient au concubin survivant.
Faciliter la transmission de patrimoine aux enfants
La création d’une SCI familiale pour acheter un logement permet aussi la réduction des frais de transmission de patrimoine. Plus exactement aucun droit de donation n’est à régler pour transmettre les parts sociales aux héritiers.
Il y a également la franchise de droits. Celle-ci est renouvelable tous les 15 ans dans la limite de 100 000 € par parent pour chaque enfant. Elle offre notamment la possibilité de transmettre progressivement son patrimoine à ses enfants sans qu’ils aient à s’acquitter de droits de succession élevés.
Éviter le régime de l’indivision
La création d’une Société Civile Immobilière familiale est idéale pour éviter l’indivision. L’inconvénient de cette dernière, c’est qu’elle rend plusieurs individus propriétaires d’un même bien. Il est alors difficile de la partager de manière claire.
Avec la SCI, les associés détiennent une part précise dans le bien immobilier. Les propriétés de chacun des associés sont réparties selon les parts sociales qu’ils ont apportées. Ce qui facilite aussi la gestion de la société dans le cadre de l’indivision.
Créer une SCI pour faire l’achat d’un bien immobilier : comment faire ?
Avant de vous lancer pleinement dans la création d’une société civile immobilière, vous devez établir un objectif clair. Le faites-vous pour profiter des avantages fiscaux ? Pour organiser la gestion d’un bien entre concubins ? Pour transmettre un bien à vos enfants ? Cela est important, car la SCI reste une société dont la gestion est soumise à des obligations fiscales, comptables et juridiques.
La rédaction de statuts
Vous devrez également rédiger des statuts qui régissent la gérance de la SCI. Ils sont donc nécessaires au bon fonctionnement de celle-ci. Les statuts devront faire part de plusieurs mentions dont :
- Le siège social : il fixe les principaux services administratifs de la SCI et doit être établi en France. Il peut être fixé au domicile du gérant, dans un local commercial ou dans une entreprise de domiciliation.
- L’objet social : dans le cas d’une société civile comme la SCI, l’objet ne peut être commercial. Si une activité commerciale est exercée à titre principal par la SCI, elle risque une requalification et une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS).
- La gérance : il convient que les parents associés se nomment gérants et se dotent de pouvoirs étendus jusqu’à leur décès ou à la fin de la société afin d’anticiper la sortie des enfants de l’entreprise.
- Le fonctionnement. Pour faciliter les modalités de fonctionnement au maximum, les associés ont intérêt à prévoir des règles souples. Par exemple, pour la convocation, la tenue des assemblées, les conditions de majorité de vote, etc. Néanmoins pour les conditions d’agrément de nouveaux associés et les modalités de cession de parts sociales, des règles sévères sont préférables.
Les apports des associés pour former le capital social
Chaque associé doit effectuer des apports pour former le capital social de la SCI, en plus de déterminer leurs parts sociales. Il existe deux types d’apports :
- Les apports en nature correspondent à un bien ou un patrimoine immobilier. Notez que ce type d’apport peut demander l’intervention d’un notaire.
- Les apports en numéraire sont une alternative plus simple. En effet, ils n’engendrent pas d’implications fiscales (droit de mutation ou impôt sur la plus-value) et ne demandent pas à posséder au préalable un bien. Il s’agit de somme d’argent que les associés affectent au capital de la société. Si les apports en numéraire ne sont pas suffisants, les associés empruntent à titre personnel ou c’est la SCI qui le fait. Dans cette dernière alternative, les associés ne bénéficient pas de prêts aidés. La SCI ne peut pas non plus profiter des dispositions favorables du Code de la consommation comme le droit de rétractation. Cependant, elle peut déduire de ses bénéfices imposables les intérêts de l’emprunt.
Les documents à transmettre pour créer la SCI familiale
Un certain nombre de pièces justificatives doivent être transmises au Greffe du tribunal de commerce pour que votre SCI soit immatriculée et puisse disposer d’un numéro SIREN. Ces documents sont :
- Les statuts signés par tous les associés.
- Un justificatif de l’adresse du siège social.
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
- Une déclaration de non-condamnation du gérant.
- Une pièce d’identité du gérant.
- Un formulaire MO.
- Un chèque libellé à l’ordre du Greffe du tribunal de commerce.