Vous avez un objectif immobilier que vous souhaitez réaliser ? Créer une SCI est la meilleure option. Toutefois, il existe différents types de SCI avec chacun ses spécificités. Cet article vous présente les différents types de SCI pour que vous puissiez choisir la forme la plus adaptée à votre projet.
Rappel sur ce qu’est une société civile immobilière ou SCI
Avant de définir les différents types de SCI, faisons un petit rappel de ce qu’est une SCI. La Société Civile Immobilière est donc une personne morale dont l’objet est l’immobilier. Cette société à but non commercial s’adresse aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers. Par ailleurs, elle est perçue comme l’outil légal idéal pour faire l’acquisition et gérer un bien immobilier. Elle garantit également l’absence de problèmes d’indivision entre les copropriétaires d’un bien immobilier.
Malgré les diverses formes qu’une SCI peut avoir, elles partagent des points communs. Entre autres, la société civile immobilière doit être composée au moins de deux personnes. Par contre, aucun nombre maximum d’associés n’est requis. Par ailleurs, les démarches de création sont les mêmes. Dans les détails, il faut rédiger et enregistrer les statuts auprès du service des impôts, publier un avis de constitution dans un JAL ou journal d’annonces légales, immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce ou du centre de formalité des entreprises (CFE) compétent. Enfin, la loi n’impose ni montant minimal ni montant maximal concernant le capital social, et celui-ci peut être variable ou fixe. En principe, un euro peut suffire.
Opter pour une SCI à capital fixe ou une SCI à capital variable ?
Le choix entre le capital fixe ou variable pour votre société civile immobilière se fait lors de sa création. Le capital fixe implique que le montant du capital social de la société est décidé à l’avance et il se doit d’être mentionné dans les statuts. En pratique, il ne change pas, mais si vous souhaitez le modifier, il faudra modifier les statuts. Il va sans dire que cela entraîne la publication d’un autre avis dans un journal d’annonces légales. De plus, il faut à nouveau déposer le dossier auprès du Greffe du Tribunal du Commerce et des services fiscaux.
Avec le capital variable, les statuts prévoient un montant minimum et un montant maximum. Tant que ceux-ci seront respectés, il n’y a pas à effectuer quelconques démarches administratives. Notez que la conversion du capital variable vers le capital fixe ou inversement est possible. L’opération demande évidemment une mise à jour des statuts et les formalités qui s’en suivent.
Créer sa SCI : quel type choisir ?
Après avoir décidé quelle nature de capital vous convient le mieux, vous devez opter pour une forme de SCI. On compte en tout 5 types de SCI, dont chacune, avec ses propres particularités. Connaître celles-ci vous permettra de déterminer plus facilement la forme qui correspond le mieux à votre projet.
La SCI familiale
Cette forme de SCI est idéale pour les membres d’une même famille qui souhaitent devenir propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, elle permet une gestion et une transmission de patrimoine immobilier entre des personnes partageant le même sang.
La SCI familiale est encore plus intéressante du fait qu’elle offre une fiscalité avantageuse au moment de la succession du bien aux héritiers. Pour en bénéficier, il faut transmettre ses parts sociales et non le bien.
La SCI de location
Comme son nom l’indique, la SCI de location implique d’acquérir et gérer un bien immobilier afin de le mettre en location. Il s’agit sans doute du type de SCI le plus répandu.
L’intérêt de la société civile immobilière de location repose sur le fait qu’elle permet d’éviter l’indivision. C’est-à-dire que chaque associé est détenteur du bien à hauteur de ses apports. Concernant les loyers perçus, ils sont répartis entre les associés en fonction de leur part dans le capital social.
La SCI d’attribution
L’objectif de cette SCI est de construire ou d’acquérir un patrimoine immobilier pour ensuite le fractionner ou le diviser entre les différents associés propriétaires selon leur part.
Vous comprendrez qu’il est impératif que les statuts mentionnent précisément la répartition des lots entre les associés. Une fois que le partage du bien est réalisé, la société civile immobilière d’attribution est dissoute.
La SCI de jouissance à temps partagé
Il s’agit peut-être là de la forme de société civile immobilière la moins répandue. La SCI de jouissance à temps partagé permet aux associés de se partager l’usage d’un immeuble. Plus concrètement, un associé se voit accorder un temps d’occupation pour profiter de ce dernier. La durée d’occupation dépend de l’apport effectué. Le bien est considéré alors comme une résidence secondaire.
Il convient de noter que ce type de SCI est susceptible de causer des conflits entre les associés, notamment concernant les périodes d’occupation du bien pendant les vacances scolaires. Par ailleurs, la SCI de jouissance à temps partagé n’a pas pour objet de gérer un patrimoine pour en tirer des bénéfices.
La SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente ou SCCV est le seul type de SCI pouvant s’adonner à une activité commerciale. Celle-ci doit quand même répondre à certaines conditions. Ainsi, le bien en vente ne doit pas être meublé et l’activité doit être exercée à titre habituel. Cette SCI concerne donc les professionnels tels que les promoteurs immobiliers vendant régulièrement des ensembles immobiliers et non les particuliers.
La SCCV est ainsi dédiée à l’acquisition d’un terrain pour y construire un immeuble. Son but est de revendre la récente construction pour en tirer des bénéfices. L’activité est assez similaire à la promotion immobilière. Quoi qu’il en soit, une fois la vente réalisée, la SCI de construction-vente est dissoute. Une autre caractéristique intéressante de la SCCV est qu’une éventuelle modification des statuts ne requiert pas d’effectuer des démarches administratives.