Comme la société civile classique, la SCI familiale est une structure qui permet de faciliter l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Sa particularité est qu’elle doit avoir au moins deux associés (sans limite de maximum) et ceux-ci doivent avoir un lien de parenté, de consanguinité ou d’alliance. Mais, pourquoi créer une SCI familiale plutôt qu’une autre forme de société ? Quels sont ses avantages ? En bonus, comment créer une SCI familiale ? Éléments de réponses.
SCI familiale : comment ça marche ?
La SCI familiale a pour but d’optimiser la gestion d’un bien immobilier appartenant à une même famille et d’en faciliter la transmission. Chaque associé apporte une quote-part et reçoit en contrepartie des parts sociales. Les apports pouvant être en nature ou en numéraire.
La société civile immobilière familiale est gérée par un ou plusieurs gérants. Il s’occupe de la gestion courante de la société dans la limite de ses pouvoirs définis par les statuts. Quant aux associés de la SCI familiale, ils sont indéfiniment responsables des dettes sociales de la société. À ce titre, ils sont tenus de rembourser les créances de la société en cas de faillite avec leurs moyens personnels. Ainsi, s’ils doivent contracter un prêt pur procéder au paiement de ses parts, il doit le faire en son propre nom. La participation au remboursement étant proportionnelle aux parts sociales détenues dans la société. Cependant, pour les mineurs associés, il existe des mécanismes qui visent à limiter leur responsabilité. Toutefois, à côté de cet inconvénient, la SCI familiale présente un certain nombre d’avantages.
Les raisons de créer une SCI familiale
La SCI familiale est une forme juridique très prisée des familles qui souhaitent gérer ensemble leurs biens immobiliers pour plusieurs raisons.
Faciliter l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier
Il est beaucoup plus facile pour une famille de gérer un bien immobilier via une SCI familiale, notamment pour les couples, mariés sous le régime de la séparation des biens, pacsés ou les concubins. En effet, en cas de séparation, de divorce ou de décès de l’un des deux conjoints, la vente du bien ne peut avoir lieu puisque chacun des associés ne peut vendre que les parts qu’il détient. De même, la SCI ne peut être dissolue. Ainsi, la SCI familiale permet de conserver le bien immobilier.
Utiliser le bien immobilier comme logement
Contrairement à une SCI classique, la SCI familiale permet à ses associés de reprendre le bien immobilier loué et de l’utiliser comme habitation.
Augmenter sa capacité financière
La création d’une SCI de famille impose de réunir ses capitaux. Ainsi, chaque membre de la famille peut augmenter sa capacité financière. De plus, il est beaucoup plus facile pour une société civile immobilière familiale d’obtenir des financements, tels que les prêts bancaires.
Faciliter la transmission du patrimoine
Effectivement, en créant une SCI, les parents peuvent conserver la gestion et la jouissance du bien tout en transmettant leurs parts sociales à leurs enfants. Toutefois, cette clause doit être mentionnée dans les statuts. Cette option est d’autant plus intéressante quand les enfants sont encore mineurs ou jeunes. Mais aussi pour le conjoint survivant.
Alléger les frais de succession et les droits de donation
Le système de donation de parts sociales d’une SCI permet à chaque parent de bénéficier d’un abattement fiscal (10 %) par enfant tous les 15 ans en cédant tous les 15 ans une partie de ses parts sociales. Toutefois, la donation ne doit pas dépasser 100 00 euro pour chaque enfant et 30 000 euros pour chaque petit-enfant. Par ailleurs, ce système permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit. Autrement dit, les parents peuvent continuer à percevoir les revenus générés par le bien immobilier et les enfants ne paient de droit de donation que sur la valeur des parts en nu-propriété. D’ailleurs, le paiement peut être différé.
Bénéficier de nombreux avantages fiscaux
Si la SCI familiale est soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est la société qui paie les impôts dépendamment des bénéfices réalisés.
- Pour la fraction des bénéfices inférieure à 38 120 euros, le taux est de 15 %
- Pour la fraction supérieure à 38 120 euros jusqu’à 500 000 euros, le taux est de 28 %.
- Au-delà, c’est le taux normal de 31 % qui est appliqué.
Ainsi la SCI familiale peut conserver une partie de ses bénéfices et l’utiliser pour faire de nouveaux investissements.
Comment créer une SCI familiale ?
Pour créer une SCI familiale, il faut respecter certaines conditions et accomplir un certain nombre de démarches.
Les conditions pour créer une SCI de famille
Pour créer une SCI familiale, il faut au moins deux associés de la même famille (parents et enfants ou conjoints). Par contre, il n’y a pas de condition de nationalité ni d’âge. De ce fait, même les mineurs peuvent devenir associés d’une SCI familiale, car d’une part, celle-ci est aussi une manière d’associer ses enfants à un ou des projets immobiliers sans qu’ils aient besoin de débloquer des fonds. D’autre part, la société civile immobilière familiale n’a pas de vocation commerciale.
Par ailleurs, la durée de vie de la SCI familiale ne doit pas dépasser 99 ans.
Bon à savoir : si la SCI a été créée afin d’acquérir un immeuble, les apports des membres doivent couvrir la totalité du prix de vente du bien en question. Si tel n’est pas le cas, chaque associé peut recourir à un prêt personnel, et déduire ensuite les intérêts de ses revenus fonciers. Une autre option est de choisir un capital variable et d’emprunter au nom de la société civile immobilière familiale.
Les démarches à suivre
Pour créer une SCI familiale, voici les formalités à accomplir :
- Rédiger les statuts : cette démarche est à ne surtout pas négliger, car ce sont eux qui définissent le fonctionnement de la SCI. Ainsi, ils doivent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié et signés par chacun des associés. Par ailleurs, ils doivent mentionner certaines informations obligatoires : pouvoir du gérant, conditions de cession de parts, conditions d’entrée et de sortie, les règles de majorité lors des assemblées générales…
- Enregistrer les statuts
- Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
- Immatriculer la SCI au greffe du tribunal de commerce.