D’après les chiffres de l’INSEE, la France compte aujourd’hui 4 495 383 d’entreprises, dont 676 973 créées en début de l’année 2019. Parmi les formes sociétales les plus prisées dans l’Hexagone, la SCI ou la Société Civile Immobilière tient une place de choix auprès des entrepreneurs exerçant des activités d’investissement immobilier. Et l’on comprend bien pourquoi. Ce statut juridique même s’il n’est pas exempt de défauts offre en effet un grand nombre d’avantages très intéressants, et pas des moindres. Fiscalité attractive, flexibilité, transmission simplifiée… découvrez dans ce dossier toutes les raisons de créer une SCI pour votre projet immobilier.
Une structure juridique souple et simplifiée
La SCI se distingue par des formalités peu contraignantes. En effet, pour constituer une société civile immobilière, il suffit d’être deux et aucune limite n’est imposée par la loi. Aussi, les associés peuvent être des personnes morales ou personnes physique de n’importe quelle nationalité, membre d’une même famille, amis, couple qu’il soit marié ou non. Par ailleurs, la loi ne fixe aucun minimum au capital social d’une SCI. Cela signifie qu’il peut être librement défini par les associés, à partir de 1 € symbolique. La libéralisation de ce capital peut se faire intégralement lors de la création de la société ou de manière différée dans les conditions prévues par les statuts. De même, la SCI se caractérise par l’absence d’un maximum légal. Par ailleurs, les associés ont également la possibilité de créer une SCI à capital variable si cela répond aux besoins du projet.
Et ce n’est pas tout ! La rédaction des statuts est également assez libre. Évidemment, il reste toujours recommandé de confier cette tâche à un professionnel, un notaire ou un avocat, afin de ne passer à côté de rien. D’autant plus que dans une SCI, les statuts tiennent une place relativement importante. Autre fait intéressant : ce statut juridique laisse également une grande marge de manœuvre aux associés pour en définir le mode de fonctionnement et d’organisation.
Une transmission simplifiée des biens immobiliers
Monter une SCI, c’est aussi profiter d’un outil redoutable pour optimiser et organiser une bonne transmission patrimoniale (c’est en particulier le cas de la SCI familiale). Tout d’abord, grâce à la titrisation, un associé peut diviser son patrimoine immobilier en autant de fractions qu’il y a de parts sociales. Ce qui signifie qu’il a la possibilité de transmettre progressivement une fraction de son patrimoine aux personnes de son choix.
Ensuite, comme les parts de SCI peuvent être démembrées, un associé peut faire une donation de la nue-propriété et conserver la jouissance de son bien, autrement dit l’usufruit. Ainsi, ce n’est seulement qu’au décès de ce dernier que l’héritier recevra l’usufruit. Cette pratique est particulièrement intéressante pour les parents qui ont l’opportunité de garder le contrôle total de leur patrimoine. De plus, la transmission en SCI permet de réduire considérablement les droits de succession et les coûts fiscaux pour les bénéficiaires.
D’ailleurs, il faut savoir que la cession des parts d’une société civile immobilière n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. En outre, comme la division en parts sociales fait perdre près de 15 % de sa valeur au bien immobilier, l’ensemble du patrimoine subit une décote sur l’impôt de solidarité sur la fortune d’environ 10 %. Ainsi, la réduction des droits d’enregistrement de la base taxable rend cette opération financièrement plus intéressante qu’une transmission classique. Évidemment, il est important de maîtriser les bases de la comptabilité pour tirer pleinement profit de ce type d’opération.
Enfin, la transmission en SCI permet de désamorcer en amont les conflits éventuels liés à la succession puisque ce sont les statuts qui organisent la gestion du bien et définissent au préalable les conditions de transmission aussi bien à la suite d’un décès qu’une donation.
Créer une SCI pour contourner l’indivision
En effet, l’un des plus grands avantages de la SCI, qu’elle soit patrimoniale ou familiale, c’est qu’elle permet, lors de l’achat d’immobilier, de s’affranchir des contraintes de l’indivision indissociables de la copropriété. En effet, il ne faut pas oublier qu’un bien en copropriété est soumis de base au régime de l’indivision. Or, si l’indivision semble sur le papier très alléchant, dans la pratique, il s’avère très contraignant. Les décisions importantes telles que la vente doivent par exemple être prises à l’unanimité ou nécessitent la majorité des deux tiers des indivisaires. Le fait de créer une SCI permet ainsi de sortir de l’indivision. Par ailleurs, monter une SCI se révèle bien plus avantageux puisque chacun des associés est propriétaire de ses propres parts sociales et peut donc librement vendre, céder ou transmettre ses parts sociales sans condition de majorité ou d’unanimité.
Une fiscalité très avantageuse
La liberté de choix dans l’imposition de la SCI constitue également un avantage indéniable. En effet, tout comme dans les autres sociétés civiles et commerciales, les associés de la SCI peuvent choisir le type d’imposition qui permettra d’optimiser la fiscalité en fonction de leurs besoins :
- L’impôt sur le revenu : dite transparente, cette forme d’imposition implique que la SCI n’a ni de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. De fait, les bénéfices figurent sur la déclaration des revenus des associés au titre de bénéfices non commerciaux. Ainsi, ce sont les associés qui sont directement imposés en fonction de leurs parts respectives. Cette forme d’imposition est très intéressante pour les SCI familiales. Et pour cause, les associés bénéficient d’une exonération totale des plus-values de cession immobilières dont le taux varie entre 2 % et 6 % selon le nombre d’années de détention. Plusieurs exonérations sont également possibles, notamment si la valeur du bien est inférieure à 15 000 €.
- L’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt dit « opaque » : la SCI peut également opter pour cette imposition si elle exerce une activité de location qui représente plus de 10 % de son chiffre d’affaires. La société s’acquitte de l’impôt en fonction du barème applicable à l’ensemble des sociétés. L’avantage de l’IS est qu’il permet d’amortir l’immeuble puisque toutes les charges réelles exposées dans l’intérêt de la société seront déductibles. Néanmoins, il faut savoir que dans ce cas, il est alors impossible de bénéficier de l’abattement pour durée de détention.