Vous avez décidé, avec votre conjoint, des proches ou tout simplement d’autres associés, d’investir dans l’immobilier ! Vous aimeriez transmettre votre patrimoine à vos enfants sans avoir à régler trop de droits de succession ? La création d’une SCI répondra à vos besoins. Seulement, vous ne disposez pas de suffisamment de fonds pour mener à bien ce projet d’envergure. Vous vous dites alors que ce serait peut-être une bonne idée de solliciter un crédit professionnel pour financer votre apport dans le cadre de la création de la SCI.
D’un point de vue technique, l’obtention d’un crédit professionnel pour une SCI est tout à fait possible mais seulement si c’est une SCI qui a pour but d’acheter les murs dans lesquels l’activité professionnelle des associés sera exploitée.
En effet, les établissements financiers ne font pas de distinction entre un emprunt immobilier contracté par une SCI et un crédit immobilier personnel quand il s’agit d’un bien loué ou occupé par des particuliers. Explications.
Quelques mots sur la SCI
À ne pas confondre avec la SCPI (société civile de placement immobilier), la SCI ou société civile immobilière n’est pas une société comme les autres dans la mesure où elle n’a pas de but commercial.
En fait, il s’agit d’un outil de gestion de patrimoine : lorsque des personnes se regroupent pour acheter un bien immobilier afin d’en tirer profit ou de le partager en famille, ils créent une SCI pour dissocier le pouvoir et la propriété des biens immobiliers. Ainsi, la SCI est l’unique propriétaire du bien immobilier.
La SCI peut être constituée par des personnes physiques ou morales (deux au minimum) et la loi n’impose pas de capital social minimum. Ce sont les associés qui fixent librement le montant du capital social et la valeur des parts s’évalue à hauteur de leurs apports respectifs.
Emprunt via une SCI : comment ça marche ?
Les associés peuvent solliciter un crédit professionnel par le biais de la SCI, mais ils doivent se porter cautions solidaires du prêt obtenu. Qui plus est, ils doivent généralement fournir un apport personnel.
Autrement dit, cela signifie que la banque ou l’organisme de crédit peut se retourner contre eux et saisir leur patrimoine personnel si la SCI se retrouve dans l’impossibilité de rembourser les échéances.
Mais que l’emprunt soit sollicité au nom des actionnaires ou par le biais de la SCI, les revenus perçus dans le cadre de la location doivent être suffisamment supérieurs au montant des mensualités et des différentes charges.
Par ailleurs, il faut savoir que l’emprunt via la société civile immobilière ne permet pas de bénéficier de prêts spécifiques ni même de taux particuliers.
Pas d’aides au financement spécifiques pour la SCI
Le financement de la SCI exclut aides à l’accession tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné ou encore les prêts CEL et PEL (Compte épargne logement et Plan épargne logement).
En effet, les prêts d’aides à l’accession ne concernent que les résidences principales et excluent les résidences secondaires ainsi que l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location (autrement dit les investissements locatifs).
Pas de taux particulier
Les SCI ne bénéficient pas non plus de régime de faveur puisque les établissements bancaires ne leur proposent pas de taux particuliers. En outre, les taux peuvent être fixes ou variables et la durée varie de 10 à 25 ans.
Les garanties sont obligatoires
Les établissements de crédit exigent des SCI une garantie pour se prémunir contre le risque d’impayés. On distingue deux types de garanties – les garanties classiques et les associés cautions – et ce sont les établissements financiers qui choisissent la garantie qui leur convient.
Les garanties classiques
Il peut s’agir d’une hypothèque, d’un privilège de prêteurs de deniers ou d’une caution. Dans les deux premiers cas, l’établissement financier vend le bien immobilier pour récupérer le capital dû en cas de défaillance. Dans le cas de la caution, l’établissement financier se fait rembourser par la société garante qui se retourne, à son tour, contre la SCI et ses associés.
Les cautions solidaires
Comme nous l’avons mentionné précédemment, la SCI est une structure juridique dépourvue de caractère commercial. C’est pourquoi l’établissement de crédit va prendre des précautions en demandant une caution à chacun des associés.
Les démarches pour accéder au crédit professionnel
Les associés peuvent solliciter un prêt pour acheter un bien immobilier. Mais ils devront souvent financer eux-mêmes le capital social de la SCI.
1re étape : constituer la SCI
Dans cette hypothèse, les associés doivent commencer par monter la SCI et ce n’est qu’après qu’ils peuvent demander un prêt par le biais de la société.
2e étape : s’adresser à la banque
Les associés doivent alors s’adresser au même établissement bancaire (ou organisme de crédit). C’est fortement recommandé, et ce pour deux raisons :
- les associés pourront très certainement profiter d’un taux avantageux en s’adressant à un seul établissement financier
- leur demande risque de ne pas aboutir s’ils sollicitent des prêts auprès de plusieurs banques ou organismes de crédit
Il faut savoir que les établissements financiers refusent généralement de prendre des risques en finançant la participation d’un associé lorsque les autres empruntent auprès d’un concurrent. En effet, en cas d’impayés, il serait difficile de récupérer le capital.
Quelles sont les conditions requises ?
Pour pouvoir obtenir un crédit, chacun des associés doit :
- disposer de la capacité de remboursement nécessaire : l’établissement financier se réfère aux revenus de chacun des associés
- souscrire une assurance décès-invalidité en leur nom (et non au nom de la SCI).
Par ailleurs, les établissements financiers exigent que la SCI ait un gérant. Ce dernier doit être désigné dans les statuts. Il sera responsable de l’exploitation du bien immobilier. En d’autres termes, il aura les mains libres pour choisir les locataires, encaisser les loyers, effectuer les travaux et entretiens, etc.
Avec un gérant, les établissements financiers auront la garantie que le bien immobilier ne sera pas laissé à l’abandon (et par conséquent ne perdra pas de sa valeur) en cas de conflit.
Enfin il sera nécessaire d’ouvrir un compte au nom de la SCI dans la banque qui propose le financement.