Comme dans toute société, les associés d’une société civile immobilière sont eux aussi confrontés au choix de régime fiscal de leur entreprise. Cette décision a des impacts considérables sur l’imposition des revenus de location et les plus-values réalisées par la SCI en cas de vente d’un immeuble.
IR ou IS, qu’est-ce que cela change dans la pratique ? Est-il possible de changer ? Une SCI est-elle assujettie à la TVA ? Pour réellement savoir ce qui serait avantageux pour vous, ou avant de consulter un expert, découvrez les bases de la fiscalité d’une SCI.
La SCI soumise à l’IR
Lorsqu’elle est au régime de l’IR, ce qui est le cas par défaut, la SCI n’est pas imposée directement sur ses résultats. Qu’il y ait bénéfice ou déficit, c’est chaque associé qui devra l’ajouter à sa déclaration de revenus proportionnellement à ses parts sociales. On parle alors de fiscalité transparente.
Si vous optez pour le régime microfoncier, le calcul de la base imposable est simplifié. Il suffit d’appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Attention, cela n’est possible que si les revenus sont inférieurs à 15 000 €.
Autrement, c’est le régime réel. Il faudra déduire les charges et frais réels (intérêts, assurance, investissement, travaux…).
Par ailleurs, le taux d’imposition de la plus-value immobilière est de 19 %. Et, si elle dépasse les 50 000 €, il y a une taxe supplémentaire. Notez qu’il faudra également vous acquitter des 15,5 % de prélèvements sociaux.
Quelques spécificités du régime de l’IR
- L’un des premiers avantages de ce régime fiscal est la possibilité pour les associés de déduire leur quotepart de déficit sur le calcul de l’impôt sur le revenu du foyer fiscal. Cela est plafonné à 10 700 €.
- Si la SCI réalise une plus-value, alors les associés bénéficient d’un abattement pour durée de détention, autrement dit, en fonction du nombre d’années pendant laquelle la société a possédé le bien avant la vente. Actuellement, pour une durée de détention inférieure à 6 ans, le taux est égal à 0. Puis, au-delà de 22 ans, il y a exonération.
- La comptabilité d’une SCI soumise à l’IR est simple. Il suffit de garder les factures, et de tenir un journal des recettes et dépenses. Il n’y a pas non plus de bilan annuel à déposer.
L’option IS pour une SCI
Les associés d’une société civile immobilière peuvent décider de basculer sur le régime de l’impôt sur les sociétés ou IS. Dès lors, il est essentiel d’adresser une demande au Service des impôts lors de la création de la sci notamment. Ainsi, les bénéfices sont imposés au niveau de la SCI. Toutefois, s’il y a un versement de dividende, chaque associé sera personnellement imposé sur sa part.
Une société qui pratique de la location meublée relève aussi du régime fiscal de l’IS. Cette activité est effectivement considérée comme commerciale.
Quant aux éventuelles plus-values professionnelles, elles ne bénéficient d’aucun abattement. Elles viennent s’ajouter aux résultats de la SCI, et sont donc imposables.
Pour une société qui a choisi l’option IS, le taux d’imposition normal est de 33,33 %. Il est réduit à 15 % pour la tranche de bénéfice inférieure à 38 120 €.
Principales caractéristiques de l’option IS
- Les frais réels, mais également la rémunération des gérants, peuvent être déduits pour réduire les bénéfices, ce qui n’est pas possible dans le cas du régime de l’impôt sur le revenu.
- La responsabilité de chaque associé sur les dettes est proportionnelle à ses parts sociales.
- La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est tenue d’établir et de déposer un bilan chaque année. La comptabilité est ainsi nettement plus laborieuse.
- La décision de prendre l’option de l’impôt sur les sociétés doit être murement réfléchie puisqu’elle est définitive. Vous ne pourrez plus revenir à l’IR, à moins de dissoudre la société, et d’en créer une nouvelle.
La SCI et le régime de TVA
En principe, une SCI n’est pas assujettie à la TVA. Ce qui signifie qu’elle ne la facture pas et qu’elle ne peut non plus la récupérer. À noter que cette taxe fait partie des frais non déductibles dans le cas d’une SCI au régime de l’impôt sur le revenu.
Il y a toutefois des configurations différentes :
- Une SCI qui propose de la location meublée, la location de parking ou d’immeuble à usage professionnel, est automatiquement soumise à la TVA.
- Si la société possède un immeuble à usage de bureau, industriel ou commercial qui est en location nue, alors elle peut opter pour l’assujettissement à la TVA.
L’option TVA devient particulièrement intéressante lorsque la SCI a des dépenses conséquentes telles que de lourds travaux de rénovation, ou quand elle acquiert un immeuble neuf.
Formalités pour l’option TVA
Pour choisir cette option, il est indispensable d’adresser une lettre au centre des impôts dont dépend la SCI. De plus, il faut préciser l’immeuble sur lequel l’assujettissement sera appliqué. Plus clairement, seuls les immeubles spécifiés dans la déclaration en profiteront. Cette démarche est à effectuer 15 jours après le début de l’assujettissement à la TVA au plus tard. Cela prend effet dès le mois suivant.
Attention, il convient de souligner que l’option TVA dans le cadre d’une SCI est valable 10 ans, et c’est renouvelable.
Les obligations d’une SCI assujettie à la TVA
- Si la société est au régime du réel simplifié, il faut effectuer une déclaration et un paiement mensuels ou trimestriels (pour un montant de TVA due inférieur à 4 000 €).
- Si elle est au réel simplifié, alors il faudra déposer une déclaration annuelle et régler des acomptes semestriels.
- La SCI peut facturer la TVA à ses locataires à l’exception de ceux qui n’y sont pas assujettis comme les sociétés en franchise de base de TVA ou encore les microentreprises. Si le cas se présente, alors le contrat de bail doit contenir une clause en ce sens.