Si l’on devait ne retenir qu’une clause dans les statuts de la SCI, il s’agirait évidemment de celle définissant l’objet social. L’objet social est un élément fondamental puis qu’il délimite la sphère d’activité de l’entreprise et le but pour lequel les associés de la SCI sont unis. Vous l’aurez compris, la rédaction de l’objet social requiert le plus grand soin, d’autant plus qu’elle peut recéler une fonction cachée. La rubrique suivante va vous éclairer sur les points essentiels à connaitre lors de la rédaction de l’objet social d’une SCI.
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Ce qu’il faut savoir avant la rédaction de l’objet social d’une SCI
- En principe, la SCI vise à détenir et administrer des biens immobiliers qui composent son patrimoine. Donc, son objet social doit présenter un caractère exclusivement civil. Il peut inclure la construction, le placement immobilier, etc. En tant que société civile, la SCI est soumise au régime général de la société civile.
- Une société civile ne peut, en principe, faire un appel public à l’épargne, sauf pour une SCI dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine mobilier locatif.
- Si vous comptez faire un achat pour la revente, une location meublée ou non meublée d’un immeuble, cela a déjà un caractère commercial. Ce qui va à l’encontre de la finalité normale d’une Société Civile Immobilière.
- La rédaction de l’objet social de la SCI délimite les pouvoirs du gérant. Donc, la société est engagée par ce dernier par tous les actes entrant dans l’objet social. Notez bien que plus le libellé de l’objet social de la SCI est large, plus le risque auquel les associés sont exposés est grand. En effet, en société civile, les associés sont tenus ad vitam æternam des engagements pris par le gérant. Chacun pourrait perdre une partie de son patrimoine personnel en raison des erreurs faites par le gérant puisque la responsabilité des associés n’est pas limitée.
3 points de vigilance lors de la rédaction de l’objet social d’une SCI
1- Ne pas se limiter sur la gestion d’un seul bien immobilier
Si la SCI se limite à la propriété d’un seul immeuble, et qu’à l’avenir elle décide de le revendre, la société sera dissoute. Il faut ainsi prévoir un objet assez large, autrement dit, à l’acquisition de tout immeuble. De cette façon, en cas de revente, la SCI pourra réaliser une nouvelle acquisition en utilisant le même nom.
2- Évitez les objectifs trop précis, anticipez !
Lorsque vous créez une SCI, il est conseillé de prévoir un objet social assez large, car l’anticipation des changements à venir est nécessaire. Par exemple, si vous constituez une SCI dans le but de posséder un bien immobilier en tant que résidence principale, ce ne serait pas intéressant. Il est probable que dans les années à venir, l’immeuble sera mis en location.
Attention, un objet social suffisamment large peut entre autres permettre de laisser les mains libres au gérant. Il peut aller jusqu’à revendre les actifs et réutiliser les fonds…
3- Ne pas limiter l’objet aux actes ne touchant que les biens immobiliers
Vous pouvez dire que la vie de la SCI ne tourne qu’autour de ses biens immobiliers. Ce qui n’est pas strictement le cas. D’autres actes peuvent être réalisés par la SCI, à savoir les opérations financières (ouverture de comptes bancaires, souscription de crédits bancaires, octroi de sureté, etc.), mobilières ou immobilières de caractère purement civil.
En somme, l’objet social d’une SCI doit s’énoncer de la façon suivante :
La société a pour objet l’acquisition de tout immeuble, la détention, l’administration, et plus généralement l’exploitation par bail pour ses associés, la gestion de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières du patrimoine de la société, à condition de respecter exclusivement le caractère civil de la SCI.
Bien rédiger l’objet social de la SCI pour ne pas avoir à le modifier inutilement
Au cours de la vie de toute société, des évènements peuvent survenir et entrainer une mise à jour des statuts. Nous avons consacré une rubrique entière sur la modification l’objet social d’une SCI. Rappelons que même si cela est possible, la démarche n’est pas anodine et coute une certaine somme. Si vous avez peur de mal faire au moment de la création de la SCI ou simplement pour prendre le maximum de précaution, mieux vaut faire appel à un professionnel : spécialiste de la gestion de patrimoine, notaire, avocat, cabinet d’expert comptable, etc.