L’essentiel sur les apports dans une SCI

Que les associés aient opté pour une SCI à capital fixe ou une SCI à capital variable, le capital social initialement souscrit est constitué des apports de chacun. On distingue :

  • L’apport numéraire : de l’argent tout simplement,
  • L’apport en nature : un bien.
  • Un apport en industrie qui correspond aux connaissances ou aux services mis à disposition de la SCI ne sera pas considéré dans le capital. Cependant, il donne droit à une contrepartie en parts sociales, aux bénéfices, à la participation aux assemblées et au vote. Continuer la lecture de L’essentiel sur les apports dans une SCI

Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ?

À la création d’une SCI, il est intéressant de se poser la question suivante : « Capital fixe ou capital variable ? » Cela n’a certes aucune incidence sur la gestion pure de la société, la différence se situe dans les formalités, notamment lorsque le capital est susceptible de baisser ou de diminuer de manière fréquente. Penchons-nous sur la SCI à capital variable. Continuer la lecture de Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ?

Le gérant de SCI : sa nomination, son statut, ses pouvoirs

Prévue par l’article 1845 du Code civil, la nomination d’un ou de plusieurs gérants dès la création d’une Société Civile Immobilière est obligatoire. Conditions de nomination, pouvoirs et rôles du gérant, rémunération, cet article vous dit tout à propos du gérant d’une SCI.

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La nomination d’un gérant de SCI

La nomination d’un gérant est obligatoire, d’abord parce qu’il est le représentant légal de la société, ensuite parce qu’il assure la gestion quotidienne de la SCI. Ainsi, l’absence de gérant est un motif de dissolution d’une Société Civile Immobilière.

Le premier gérant est nommé dès la création de la SCI :

  • Soit dans les statuts
  • Soit par une décision à la majorité des voix des associés
  • Soit dans un acte de nomination signé par chaque associé et annexé aux statuts.

En règle générale, il n’y a qu’un seul gérant de SCI, qui est nécessairement une personne majeure, actionnaire de l’entreprise ou non. Si dans la plupart des sociétés familiales, le gérant est souvent un associé, de surcroit une personne physique, on rencontre aussi des SCI dirigées par une personne morale. Dans ce cas, c’est le représentant légal de celle-ci qui est chargée de la gérance.

Pour être plus précis, en vertu de l’article 413-6, alinéa 1er du Code civil, toute personne physique ou morale capable légalement, y compris un mineur émancipé de plus de 16 ans, peut devenir gérant d’une SCI.

En cas de révocation du dirigeant, plusieurs démarches doivent être entreprises pour rendre effective la nomination d’un nouveau gérant :

  • publication d’un avis dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social de la SCI
  • notification auprès du greffe du tribunal du commerce ou du CFE compétent

Notez qu’un notaire, un avocat, un expert-comptable ou un fonctionnaire ne peuvent occuper la fonction de gérant de Société Civile Immobilière compte tenu de la réglementation de leur métier.

Ses rôles et pouvoirs en tant que dirigeant

En tant que représentant légal de la SCI, le gérant est le premier dirigeant de la société sur les plans juridiques et économiques. Toutefois, son pouvoir n’est pas illimité et il est important de spécifier les attributions du gérant dès la rédaction des statuts. De toutes les manières, il est le responsable de la gestion de la SCI dans la limite de l’objet social et selon les dispositions légales et réglementaires.

D’une manière générale, le gérant assure la gestion courante de la SCI :

  • gestion des baux,
  • encaissement des loyers,
  • paiement des charges,
  • engagement de professionnels pour réaliser des travaux,
  • souscription d’assurance pour les biens de la société,
  • déclarations fiscales,
  • comptabilité, etc.

Son rôle est d’agir pour le bon fonctionnement de la société, et des relations avec les tiers, prévus dans les statuts. Dans le cas d’une action non définie dans l’objet social, il faut impérativement l’accord unanime des associés.

La limite des pouvoirs du gérant d’une SCI

Sauf clauses particulières stipulées dans les statuts ou par accord unanime des associés, le gérant ne peut en aucun cas :

  • conclure des contrats
  • vendre ou hypothéquer des biens de la société
  • faire des investissements (achat de nouveaux immeubles…)
  • contracter des emprunts

Les obligations et les responsabilités du gérant d’une SCI

Le gérant a l’obligation de convoquer une fois par an en assemblée générale tous les associés afin de leur rendre compte des rapports comptables et fiscaux de l’entreprise. Les documents y afférents sont communiqués aux associés 15 jours avant la rencontre.

Il a également l’obligation d’accomplir les rôles et les devoirs qui lui incombent, sous peine d’être pénalisé pour négligence de ses fonctions.

Les associés ou des tiers peuvent traduire en justice le gérant de la SCI s’ils constatent une escroquerie ou une violation de la loi et des règlements des statuts par exemple une convention interdite au nom de la société. Il est entendu que ces faits doivent être prouvés. Le gérant est donc responsable des fautes pénales et fiscales qu’il aurait commises.

Un gérant d’une SCI doit-il être rémunéré ?

La loi laisse le choix aux associés sur l’existence même d’une contrepartie financière, ainsi que sur le montant de rémunération du gérant.

En définitive, c’est le régime fiscal de la SCI qui influencera certainement la réponse.

  • Dans une société soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés), la rémunération du gérant est déductible du résultat qu’il soit associé ou non. Cela permet notamment de baisser le revenu imposable de la SCI.
  • Dans une société soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu), elle est considérée comme une avance sur les bénéfices. Une éventuelle rémunération est, dans ce cas, imposée dans le cadre des revenus fonciers du gérant.

Cas le plus fréquent : le gérant associé d’une SCI n’est pas rémunéré et travaille à titre bénévole, surtout dans les SCI familiales.

Régime social du gérant de SCI

En principe, le gérant associé rémunéré relève du régime des travailleurs non-salariés (TNS) qu’il soit minoritaire ou majoritaire. Ses charges sont calculées sur la somme de sa rémunération et de sa part de bénéfices. Notez que le dirigeant associé qui perçoit une rémunération pour son mandat ne bénéficie pas de l’assurance chômage.

Le gérant non associé, quant à lui, s’il est salarié, relève du régime général des salariés. Dans ce cas, il est soumis au régime de droit commun de la Sécurité sociale. Petite exception, sans contrat de travail, le gérant de SCI non associé sera affilié au régime des travailleurs non-salariés.

Le gérant est une figure incontournable de la SCI. En conséquence, il est primordial de spécifier l’étendue de ses attributions et obligations dans les statuts pour éviter des excès de pouvoir qui pourraient nuire à la SCI et aux relations, notamment dans les SCI familiales. Se faire entourer par un spécialiste n’est pas un caprice, c’est une démarche de prudence et de prévoyance.

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Création d’une SCI : les formalités

Maintenant que vous avez opté pour la création d’une SCI ou Société Civile Immobilière, quelques démarches sont à effectuer avant que votre société obtienne une existence légale et commence ses activités.

De la rédaction des statuts aux frais nécessaires pour la création, en passant par la liste des documents à fournir, voici en quelques lignes ce que vous devez absolument savoir pour mettre sur pieds votre SCI. Continuer la lecture de Création d’une SCI : les formalités