C'est quoi une SCI ?

La SCI : A quoi correspond ce statut ?

La SCI ou Société Civile Immobilière comme son nom l’indique est une société composée de deux ou de plusieurs personnes qui décident d’acquérir et de gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier.

En France, cette solution est particulièrement prisée par les familles, notamment celles qui sont confrontées à ce que l’on appelle : l’indivision. En principe, une SCI n’a pas un but commercial, à l’exception des SCI construction vente.

Les caractéristiques de la SCI

La SCI, bien que souvent familiale, est une forme juridique de société à part entière. Et comme toute société, elle a ses caractéristiques de base :

Capital social C’est totalement libre. Aucun montant minimum ni maximum n’est imposé. Selon si la SCI est à capital fixe ou à capital variable, l’inscription dans les statuts sera différente.
Siège social Le siège social étant obligatoire, la domiciliation d’une SCI peut être faite à l’adresse du gérant. Dans ce cas, elle n’est pas limitée dans le temps.
Apports Pour constituer le capital d’une SCI, les apports de chaque associé peuvent être en nature (un immeuble ou tout autre bien immobilier) ou en numéraire (de l’argent). On distingue un apport pur et simple, d’un apport à titre onéreux (c’est le cas quand un associé souhaite intégrer au capital un bien qu’il n’a pas fini de rembourser). Puis il y a les apports mixtes.
Part sociale Ce sont les titres que les associés reçoivent en contrepartie de leurs apports. S’il s’agit d’un apport en nature, l’associé disposera d’une part en fonction de l’estimation du bien. Il y a des déductions à effectuer, si un emprunt est transmis à la SCI.
Associés La SCI compte 2 associés au minimum, pouvant être des personnes physiques ou morales.
Prise de décisions Les associés désignent un ou plusieurs gérants qui représentent et qui s’occupent de la gestion quotidienne. Toutes les décisions concernant la SCI sont prises en assemblée générale.
Durée de vie 99 ans au maximum
Statuts L’établissement des statuts est une étape obligatoire. Y seront indiqués : le nom, le capital et le siège social, la durée de vie de la SCI, les apports de chacun, les différentes clauses concernant le fonctionnement et la gérance. Ils peuvent être rédigés par un avocat, un expert-comptable ou un notaire (celui-ci est obligatoire lorsqu’il y a un apport en nature).

Capital fixe et capital variable, une des particularités de la SCI

Lors de la création d’une telle société, il faudra choisir entre la SCI à capital fixe et la SCI à capital variable.

Pour une SCI à capital fixe, qui est la plus courante, le capital est déterminé à la création et indiqué dans les statuts. Pour tout changement du montant, il faudra passer par une assemblée générale, et une modification des statuts. Elle peut être gérée par un étranger ou même par un mineur de 16 ans qui a demandé l’émancipation légale peut devenir un associé

La SCI à capital variable est beaucoup plus flexible. Dans les statuts, seront inscrits un capital minimum et un capital maximum. Par conséquent, même s’il y a une modification, il n’est pas nécessaire de refaire les statuts, tant que les limites ne sont pas atteintes. De plus, les associés restent anonymes, leur nom n’apparaît pas dans les statuts.

Les différentes formes de SCI

Il existe en effet plusieurs types de SCI qui ont chacun leurs spécificités Parmi les formes les plus courantes de SCI

1. La SCI familiale

Idéale pour gérer un bien en famille, cette forme est souvent utilisée dans les cas de succession. Les associés d’une SCI familiale appartiennent nécessairement à la même famille, jusqu’au 4e rang.

2. La SCI de gestion ou de location

C’est la SCI classique. La société achète un bien, elle en devient propriétaire, l’immeuble n’est donc pas une propriété d’aucun des associés. Si l’un d’eux venait à quitter la SCI ou à décéder, le bien appartient toujours à la SCI.

3. La SCI d’attribution

Cette forme de SCI commence à trouver ses adeptes. Elle est particulière dans le fait que chaque associé jouit du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital.

4. La SCI construction vente

C’est la seule forme de SCI où l’on peut acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement afin d’en tirer profit. Il n’y a pas de capital minimum, mais il est recommandé d’opter pour un capital variable. Il y a également possibilité de modifier le statut (arrivée d’un nouvel associé par exemple) sans obligation de remplir des formalités de modification et en conservant l’anonymat de ce dernier.

Le fonctionnement

La gérance

La SCI est gérée par un ou des gérants désignés soit dans le statut de la société lors de sa création, soit à l’issue d’un vote des associés. Ses responsabilités y sont stipulées au préalable, généralement il s’occupe des affaires courantes de la SCI (tenue de la comptabilité…), et toute décision sur un projet d’acquisition ou de vente d’un bien immobilier doit être soumise aux associés et obtenir leur accord lors d’une assemblée générale avant d’être adoptée.

Les assemblées générales

Au moins une fois par an, la SCI doit tenir une assemblée générale avec un ordre du jour et un procès-verbal. Tous les termes des conditions de vote et de majorité doivent figurer dans le statut.

Les bénéfices et les dettes

Chaque associé a le droit de prétendre à une part des bénéfices de la SCI généralement proportionnelle à leur part dans le capital. Le mode d’attribution doit être stipulé dans les statuts. Par ailleurs, ils sont aussi responsables des dettes de la société.

La fiscalité dans le cadre d’une SCI

La fiscalité d’une SCI peut paraître complexe. En effet, une SCI peut être soumise à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).

Dans le premier cas de figure, l’IR, chaque associé personne physique est imposé individuellement sur ses revenus fonciers. La SCI n’a pas d’obligation de présenter un bilan annuel.

Pour l’autre possibilité, en IS, la SCI est imposable selon un barème défini par la loi. Les bénéfices sont calculés après paiement des impôts. Si ceux-ci sont distribués, alors chaque associé devra payer des impôts en tant que revenus de capitaux immobiliers.

Les avantages d’une SCI

  • C’est une solution pour éviter les conflits dus à l’indivision (décès, divorce, séparation, etc.). En effet, il est spécialement stipulé dans les statuts de la SCI, la part sociale attribuée à chaque héritier ainsi que le droit de vote de chacun. Le partage se résume donc à un partage de parts sociales.
  • Fiscalement intéressant. Généralement soumise à l’IR, il est possible pour une SCI de choisir l’IS afin d’éviter de payer un impôt trop élevé en contrôlant son revenu imposable. Cependant, dans certains cas, comme la cession d’immeuble, l’impôt sur le revenu est plus avantageux dans la mesure où elle est totalement exonérée des plus-values immobilières après 22 années de possession du-dit immeuble.
  • La possibilité de bénéficier de la loi Scellier. Si la SCI achète un bien et qu’elle n’est pas soumise à l’IS, chaque associé pourra avoir une réduction d’impôts au prorata de ses parts sociales.
  • Facilité de gestion. En cas de décision de mise en location ou de vente d’un immeuble par exemple, si en principe il est requis d’avoir l’accord unanime de tous les héritiers ou au moins du 2/3, dans le cas d’une SCI, chaque décision est adoptée s’il y a majorité des votes.
  • La SCI est un bon moyen d’alléger les frais de transmission du patrimoine immobilier aux héritiers puisque le barème de taxation des donations et le barème de taxation de succession sont les mêmes. Par ailleurs, les parents peuvent garder le contrôle sur le patrimoine en prévoyant certaines clauses dans les statuts.
  • La possibilité d’occuper le bien. Dans le cadre d’une SCI familiale, et en cas de location d’un immeuble, les associés peuvent le récupérer afin de s’y loger.

Les inconvénients d’une SCI

  • Le cout et les formalités. Comme la création d’une SCI requiert de nombreuses formalités et procédures à suivre, beaucoup de personnes y renoncent, principalement parce que cela demande du temps et une certaine somme à débourser (pas moins de 1500 €).
  • Les dettes. Chaque associé de la SCI est tenu personnellement de payer la dette de la société avec ses propres biens en fonction de leurs parts et de leurs obligations dans la société.
  • Dès que la SCI fait des bénéfices, les loyers encaissés sont soumis aux impôts sur le revenu de chaque associé même si ceux-ci ne sont pas distribués. De même en cas d’emprunt, le remboursement des intérêts se fait à partir des loyers perçus.
  • La lourdeur administrative. La SCI est d’abord une société avec toutes ces contraintes. Elle est notamment tenue de faire une déclaration fiscale annuelle qui permet exactement de savoir la part attribuée à chaque associé à la fin d’un exercice. L’admission d’un nouvel associé doit faire l’objet d’une annonce de modification des statuts.
  • La rémunération du gérant est imposable dans le cas où il s’agit d’une SCI soumise à l’IR. La rémunération est considérée comme une avance sur bénéfice.
  • Le manque de souplesse. Une fois qu’une SCI a opté pour le régime d’imposition sur les sociétés, elle ne peut plus choisir l’imposition sur le revenu.
  • La SCI ne peut pas contracter un prêt des prêts avantageux visant à acquérir des propriétés, comme le compte épargne logement par exemple.

Les formalités de création d’une SCI

Pour créer une SCI, voici les principales étapes à suivre :

  • Rédiger les statuts par acte authentique par un notaire ou un avocat ou par acte sous seing privé
  • Enregistrement du statut au service des Impôts des Entreprises (SIE)
  • Publication du statut de la SCI dans un journal d’annonces légales
  • Immatriculation des statuts en deux exemplaires timbrés au registre du commerce et des sociétés à effectuer auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social de la SCI. Le formulaire de déclaration de création de sociétés peut être téléchargé sur internet ou retiré au Centre de Formalité des Entreprises (CFE).
  • Dépôt du dossier avec toutes les pièces.

Les formalités de modification d’une SCI

Pour chaque modification de SCI, que ce soit les statuts, la cession de parts ou le transfert du siège social, il faut impérativement l’accord de tous les associés. Chaque prise de décision se fait par vote lors d’une assemblée générale ou par voie de consultation écrite.

Des formalités sont nécessaires avant de procéder à la modification d’une SCI :

  • publication des modifications envisagées dans un journal d’annonces légales afin que toutes les personnes intéressées soient mise au courant
  • le gérant doit déposer un dossier d’inscription modificative au Registre de Commerce et des Sociétés (RCS) auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE). Ce dossier doit comporter l’avis de parution dans un journal légal des modifications envisagées, un procès-verbal de l’assemblée générale décidant des modifications ainsi que deux exemplaires authentifiés des modifications décidées et votées. Cette formalité doit être accomplie au minimum 1 mois après l’assemblée générale.

Les formalités de liquidation

La liquidation d’une SCI peut être amiable ou judiciaire. Dans les deux cas, les formalités suivantes sont nécessaires pour liquider une SCI :

  • désignation d’un liquidateur chargé de toutes les procédures à suivre
  • Publication de l’avis de liquidation de la SCI dans un journal d’annonces légales
  • présentation d’un exemplaire original du procès-verbal décidant de la liquidation de la SCI et désignant le liquidateur auprès du Service des Impôts des Entreprises
  • Dépôt du CERFA M2 contenant l’identité du liquidateur ainsi que de sa non-condamnation auprès du Registre de Commerce et des Sociétés du Registre des Commerces et des Sociétés
  • Une attestation de la parution dans le journal d’annonces légales à déposer également auprès du Registre de Commerce et des Sociétés
  • Un chèque à l’ordre du greffe du tribunal des commerces pour les différents frais y afférents

Toutes ces procédures sont à accomplir au moins 1 mois après l’assemblée générale.